绥化市人民政府关于印发绥化市市本级棚改地块房屋征收补偿方案的通知

各县（市、区）人民政府，绥化经济技术开发区管委会，市政府各有关直属单位：

现将《绥化市市本级棚改地块房屋征收补偿方案》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　　　　　　　　　　　　　 绥化市人民政府

2020年12月24日

绥化市市本级棚改地块房屋征收补偿方案

因市本级棚户区改造需要，市政府决定对地块围合区域国有土地上房屋实施征收。依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定，结合实际，特制定本方案。

一、项目名称

市本级棚改征收地块棚户区改造项目。

二、征收主体、征收实施单位

征收主体：绥化市人民政府。

征收实施单位：绥化市房屋征收保障服务中心。

三、征收范围

地块围合区域（按不同地块征收范围图）。

四、房屋征收协议签约期限

征求意见期自本《方案》公布次日起不少于30天，房屋征收协议签约期限自本《方案》公布次日起60天内（注：签约期限根据地块实际情况调整）。

五、禁止不当行为

征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新、扩、改建等不当增加补偿费用的行为。由房屋征收部门做出禁止不当增加补偿费用行为的通知，并在征收范围内公布。违反规定实施的，不予补偿，房屋征收部门将有关禁止事项书面通知城乡规划、城乡建设、国土资源、工商等有关部门暂停办理相关手续，暂停期限最长不得超过1年。

六、评估测绘机构选定

房地产价格评估测绘机构由被征收人在征收公告发布前协商选定，协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。选定结果应在房屋征收范围内公示。

投票决定房地产价格评估测绘机构的，房屋征收部门应提前在房屋征收范围内或者通过报纸、电视等有关新闻媒体，向被征收人公布房地产价格评估机构名单、投票时间、投票地点等有关事项。被征收人应在规定时间内持房屋所有权证和身份证，按照“一证一票”的原则到指定地点投票决定房地产价格评估测绘机构。

抽签确定房地产价格评估测绘机构的，房屋征收部门应按照公开、公平、公正的原则，组织被征收人或者非利害关系的第三人现场抽签确定房地产价格评估测绘机构。

房屋征收部门应在房屋征收范围内公布房地产价格评估测绘机构名录及情况简介，供被征收人选择。

七、房屋调查登记

房屋征收部门或者委托房屋征收实施单位应对征收范围内的房屋权属、区位、用途、结构、建筑面积、附属物面积、家庭人员状况等情况进行调查登记，并建立房屋登记档案。涉及企事业单位、部队和铁路房屋的，还应对单位隶属关系、生产经营、设施设备、经济效益、安置意向等情况进行调查登记。

房地产价格评估机构应逐户查勘评估，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料。查勘记录应由被征收人、实地查勘估价师和房屋征收部门或者受委托的房屋征收实施单位工作人员等共同签字认可。因被征收人原因不能入室查勘、拍摄影像资料或被征收人不同意在查勘记录上签字的，由无利害关系的第三人见证，并在评估报告中说明。

房屋征收部门应将房屋调查结果和分户初步评估结果在房屋征收范围内向被征收人公示。

八、未经登记的建筑调查、认定和处理

市政府组织有关部门，对房屋征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定。认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，依法补偿；认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿并依法处理。

九、征收补偿方案论证

市政府组织有关部门论证征收补偿方案。论证内容主要包括：

（一）征收补偿方案的合法性。方案内容是否符合相关法规政策规定，如补偿方式、征收评估、保障被征收人居住条件等；

（二）征收补偿方案的合理性。方案内容是否能够被大多数被征收人接受，如征收范围是否合适、补偿标准是否公平、奖励设定是否科学等；

（三）征收补偿方案的可行性。方案内容是否符合本地实际情况，如考虑气候条件、风俗习惯、宗教信仰等因素。

市政府应根据论证情况修改征收补偿方案。

十、征求公众意见

市政府在房屋征收范围内公布征收补偿方案，征求公众意见。房屋征收部门应指定专人（不得少于2人）在房屋征收现场收集整理反馈意见，并公布监督举报电话。征求意见期限不得少于30日。

房屋征收部门应根据公众意见，修改征收补偿方案报市政府，并将征求意见情况和根据公众意见修改情况及时公布。

十一、社会稳定风险评估

市政府对房屋征收的社会稳定性、风险可控性等情况进行预测和评估，作出无风险、较小风险、较大风险、重大风险评价。

十二、征收补偿费用存储、落实产权调换房屋

市政府应将征收补偿费用存储到征收补偿专门账户，并加强监管，保证足额到位、专户存储、专款专用。市政府应及时组织落实产权调换房屋，并将批准的产权调换安置房屋户型图向被征收人公示。

十三、作出房屋征收决定

市政府作出房屋征收决定，并及时公告。公告载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

房屋征收决定公告应在房屋征收范围内张贴或者通过报纸、电视等新闻媒体予以公布。

十四、召开动员大会

房屋征收部门组织被征收人召开房屋征收动员大会，宣读房屋征收决定，宣讲征收补偿政策，提出相关工作要求。

十五、签订补偿协议

房屋征收部门应依据征收补偿方案与被征收人协商签订补偿协议。补偿协议应包括下列内容：

（一）补偿方式；

（二）货币补偿金额、支付期限；

（三）产权调换房屋的地点和面积；

（四）搬迁费、临时安置费、停产停业损失费；

（五）搬迁期限、过渡期限及方式；

（六）违约责任；

（七）其他约定事项。

十六、协议履行

房屋征收部门应依照补偿协议约定支付房屋征收补偿补助，落实产权调换房屋。房屋征收部门依据相关法规政策规定及房屋调查登记结果，采取选择货币补偿、购买存量商品房、二手房、政府新建房源四种安置方式，并报市政府。

（一）选房程序与原则。具体选房程序和选房原则按照棚户区改造安置房源超市规定执行。

（二）产权确认方式。被征收房屋建筑面积和用途，一般以房屋登记部门颁发房屋所有权证照和房屋登记簿记载为准；房屋所有权证照与房屋登记簿记载不一致的，除房屋登记簿有错误外，应以房屋登记簿为准。当事人对被征收房屋所有权证照和房屋登记簿记载的建筑面积有异议的，可以由具有房产测绘资质的房产测绘单位测算，其中：公建楼房及房改房屋以实际测绘为准，自建、翻建、改建房屋实际测绘面积超过房屋登记簿记载面积10%的部分，按照无照房屋给予补偿安置。

（三）货币补偿。被征收人选择货币补偿的，其补偿金额按照征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格，由评估机构评估确定。

征收党政机关、企事业单位公有房屋，原则上实行货币补偿。

（四）产权调换。

1．登记房屋产权调换。具有合法产权证照的房屋，依据登记性质，按“征一还一”标准换算安置。

（1）回迁到政府主导建设的安置房源，回迁到多层或高层的住宅楼房内，安置房源详见政府房源超市提供的安置房平面图、户型图。回迁到住宅房屋需结算楼层差价款，其中：选择回迁多层住宅楼房底层和顶层的，不结算楼层差价款，选择其他楼层的，结算楼层差价款，3、4层每平方米差价款100元，2、5层每平方米差价款50元，回迁高层住宅楼房的1—6层不找楼层差价款，选择其他楼层的，结算楼层差价款，按楼层递增差价50元/m2。超出棚改房源预选登记单回迁安置面积部分按市场销售价格购买。

（2）位于主次干道及具备主次干道功能的道路两侧实际用于经营的有照住宅房屋，无论本人经营还是出租他人经营，应同时具备持有营业执照、纳税证明（在税务机关登记的）和正在营业中三个基本条件，按住改非房屋对待，该类房屋产权证载明住宅的按1：1.5比例回迁安置住宅，产权证载明非住宅的按1:1.7—1:2比例回迁安置住宅（根据不同区域确定）。

（3）位于主次干道及具备主次干道功能的道路两侧实际用于经营的整体房屋，属于宅店合一的，居住面积不超过房屋面积30％，符合产权调换到非住宅条件的，可以整体回迁非住宅，居住面积超过房屋面积30%的，可按照分类进行补偿，即房屋面积营业部分按非住宅安置补偿，房屋面积居住部分按住宅房屋补偿安置。房屋面积居住部分按照1:1.1回迁安置住宅。符合产权调换到非住宅条件的，要求产权调换到住宅房屋的，经营手续不全的，按照1:1.2回迁安置住宅。经营手续齐全的，按照1:1.5回迁安置住宅。

（4）位于居民区内的有照住改非房屋，按照1:1.2回迁安置住宅。以上涉及的住改非房屋，是指平房或一层楼房；二层楼房用于经营的，一层楼房内部需有楼梯与二层楼房直接联通，具有一个产权证。只用于居住的房屋和二层以上住宅楼房无论何种情况，均不按照非住宅对待，不享受回迁安置优惠政策。特殊情况由市征收保障服务中心牵头组织相关部门现场确认。

2．未登记房屋产权调换。未经规划部门和行政执法部门认定为违建的未登记房屋，属于应该给予补偿的，根据房屋实际情况确定补偿标准。

（1）位于主次干道及具备主次干道功能两侧的实际用于经营的未登记房屋，经营手续齐全的，可按1:0.7回迁安置住宅；只有一面墙体依托于其他房屋形成的房屋，具备居住条件且用于经营的按照1:0.5回迁安置住宅，不具备居住条件的和其他类型的房屋，由评估机构估价货币补偿。

（2）非位于主次干道及不具备主次干道功能两侧的实际用于经营的房屋，经营手续齐全的，可按1:0.6回迁安置住宅，只有一面墙体依托于其他房屋形成的实际用于经营的房屋，经营手续齐全的，可按1：0.4标准回迁安置住宅。不具备居住条件的和其他类型的房屋，由评估机构估价货币补偿。

（3）未登记（无照）居住房屋，按“征二还一”标准折合面积予以补偿，只有一面墙体依附于独立房屋的，具备居住条件的，可按1:0.3标准回迁住宅，不符合上述居住条件的房屋由评估机构估价货币补偿。

3．其他附属物。附属物补偿标准、补偿金额，由评估机构评估确定。

4．其他补偿及标准。

（1）用于养殖类房屋（包括鸽舍等），不按非住宅对待，参照有照住宅房屋、无照房屋、棚厦安置标准予以回迁安置补偿。

（2）用于经营冷库的房屋，按照具备居住条件及不具备居住条件房屋安置标准予以回迁安置补偿。符合国家规定的冷库且手续齐全的（同时具有营业执照、纳税证明、环境评价报告，特种行业许可证），按1:1.5比例回迁安置住宅，经营手续不全的按1:1.2比例回迁安置住宅。

（3）被征收住宅或非住宅房屋的附属物，按规定应确定为产权面积而未确定的全封闭阳台、走台、楼梯，按建筑面积计算，可按“征一还一”标准补偿安置,半封闭阳台、走台、楼梯按建筑面积计算，按“征二还一”标准补偿安置。纯室外楼梯走台由评估公司作价补偿。

5．违章建筑房屋的认定与补偿。按照国务院征收条例规定，相关部门对征收区域内的未登记房屋依法进行认定。对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑房屋，不予补偿。

任何人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等行为，违反规定实施的不予补偿。

十七、停产停业损失补偿标准及办法

征收非住宅房屋造成停产停业的，区分不同情况，对被征收人给予停产停业损失补偿。

（一）选择产权调换的被征收人能够提供税务部门出具应纳税所得额和劳动保险部门缴纳社会劳动保险统筹基金确定的职工人数，结合过渡期限，按下列公式计算停产停业损失补偿：（上年度应纳税所得额÷12月+上年度职工月平均工资总额）×过渡期限。

（二）选择产权调换的被征收人不能提供税务部门出具的应纳税所得额和向劳动保险部门交纳社会劳动保险统筹基金的职工人数，但被征收房屋在房屋征收决定公告发布之前实际用于经营且能够提供营业执照和纳税证明（在税务机关登记的）等证照手续的，根据被征收房屋所有权证登记的面积，按每平方米80元标准给予一次性停产停业损失费。

（三）对选择补偿安置的被征收人，按照本条第一款确定的标准给予6个月的损失补偿或按本条第二款标准给予一次性补偿。

（四）对停产停业损失金额无法达成一致的，可以通过评估方式确定。

十八、回迁安置

（一）被征收人选择货币补偿、房源超市“二手房”安置的，按照《绥化市本级棚户区改造货币化安置工作实施意见》有关内容执行。

1．征收工作组根据征收认定书填写“房票”，“房票”包含被征收房屋的政府补偿价值、附属物价格、搬迁费、奖励费、临时安置补助费（停产停业损失费）、初装费。被安置居民持“房票”自主选择住宅、商服或车库。

2．被征收人应在取得“房票”后一个月内选定存量商品房或“二手房”，与开发企业或“二手房”产权人签订商品房买卖合同，开具不动产发票，办理网签、预告登记，并腾空原房屋。被征收人逾期未选定存量商品房的，按货币补偿总额给予货币补偿。

3．网签合同作为签订安置协议计算房屋差价款的依据。“房票”中的房屋补偿款与所选房源价值等价的，不找差价；“房票”中的房屋补偿款低于所选房源价值的，由被征收人补交差价款,并与房源提供企业自行结清，“房票”中的房屋补偿价值高于所选房源价值的，用价差除以政府购买价格后得出的面积，再乘以原房屋的评估价值，进行货币补偿。

4．回迁安置楼房的物业管理费等入住费用由被征收人与房源提供企业单独结算，维修基金、不动产登记费、契税等由相关部门依据法律法规向被征收人收取。

（二）被征收人选择政府统建房源安置的，房源超市按照工作组提供的《棚改房屋置换初算单》《被征收补偿财产确认书》直接与被征收人签订回迁补偿安置协议，回迁安置入住相关费用由相关部门依据法律法规向被征收人收取。

十九、搬迁补助费

被征收人选择货币补偿的，按每户600元标准给产权人或实际权利人发放一次性搬迁补助费，被征收人选择产权调换的，按每户1200元标准给产权人或实际权利人发放搬迁补助费，如果搬迁费明显高于规定价格的，被征收人可申请按实际支出价格补偿，标准由评估机构估价确定。

二十、临时安置补助费

被征收人选择货币补偿的，不支付临时安置补助费。被征收人选择产权调换的，结合过渡期限，给产权人或实际权利人每户每月发放500元临时安置补助费。

二十一、补助和奖励政策

（一）在本《方案》发布后，积极签订协议的给予积极签约奖励费（集体签约比例达到时给付）。选择房屋产权调换的被征收人，在公告发布生效15个工作日内签订协议的，一次性奖励被征收人有照房屋建筑面积的5%。

（二）实施模拟征收。征收工作组在本地块中，根据实际情况将本地块划分若干区域。各区域签约比例达到90%（含90%）以上的，给予集体签约奖励费。具体为：在公告发布后15个工作日内达到集体签约比例的，一次性奖励该集体所有签约被征收人每户1万元（“房票”票面价值，不兑现货币。下同）。在公告发布后30个工作日内达到集体签约比例的，一次性奖励该集体所有签约被征收人每户0.5万元。

（三）具有本地户籍属于唯一住房的，具有房屋所有权证照的房屋和认定的无照房屋折后面积的总和达不到45平方米，无偿为其扩大到45平方米建筑面积。

凡是享受补助政策的人员名单，在征收区域内张榜公布，广泛接受被征收人监督，对已享受补助政策的被征收人在其他区域的房屋，不再二次享受房屋征收补助政策。

二十二、过渡期限

过渡期限不超过三个月（合同中具体约定）。

二十三、其他事项

（一）设定有抵押权的房屋，依照有关法律法规规定执行。

（二）出租给他人居住或经营的房屋，由出租人负责解除租赁合同。承租人与被征收人之间的经济及补偿问题，由被征收人自行解决。

（三）对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

（四）为保证安全，被征收房屋由拆除公司统一拆除，被征收人不得私自拆除，若被征收人私自拆除造成安全责任事故的，由被征收人承担责任。

（五）房屋产权登记的权利人与实际权利人不符的遗留问题，在提供相关依据，经公示无异议后，可以与实际权利人签订征收补偿协议，在回迁房办照时，按有关政策办理。

二十四、补偿情况公布

房屋征收部门应在房屋征收范围内向被征收人公布分户补偿情况。

二十五、争议处理

（一）被征收人或其他人员以违法手段骗取征收补偿的，补偿协议无效并依法严惩。

（二）房屋征收部门与被征收人签订补偿协议后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

（三）房屋征收部门与被征收人在征收公告规定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门就被征收房屋进行证据保全后，报请市政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

（四）被征收房屋产权有争议的，由争议双方当事人自行协商，若在征收公告规定的签约期限内仍无法协商一致的，按被征收房屋所有权人不明确处理。

（五）具有下列争议情形的，绥化市人民政府可向市中级人民法院依法申请强制执行：

1．被征收人对市政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》作出的补偿决定不服，提起行政复议或行政诉讼后，对复议或诉讼结果拒不执行的。

2．被征收人逾期不执行市政府补偿决定，且在法定期限内既不申请复议，又不提起诉讼的。

（六）按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，争议期间不停止征收工作的正常进行。

二十六、附则

未尽事宜按照相关法规，规章和规范性文件的相关规定执行。

概念释义：

一、未登记（无照）独立房屋（简称独立房屋）：不依托其他任何墙体，独立构成房屋四面墙体结构，单独开门。

独立房屋具备居住条件的要求:四面墙体厚度不低于37厘米，（历史遗留的有居住生活痕迹的独立房屋，墙体厚度为24厘米的按照37厘米标准补偿），地面到棚顶距离不低于2.2米，入户门、窗、棚顶具有防寒功能，屋内取暖设施齐全。

二、未登记房屋（无照）非独立房屋（简称非独立房屋）：有一面墙体或更多墙体借用于其他房屋或建筑物形成的房屋。

非独立房屋具备居住条件的要求：不借用其他房屋或建筑部分的墙体厚度不低于37厘米，地面到棚顶距离不低于1.8米，入户门、窗、棚顶具有防寒功能，屋内有取暖设施。年久失修的有居住生活痕迹的房屋可视为具备居住条件。

三、车库：机动车能够正常出入通行。

四、用于经营：不低于房屋面积的百分之七十用于实际营业，不用于存放物品等非营业用途。

五、经营手续齐全：持有营业执照，上一年度纳税证明（在税务机关登记的）。

文字解读：关于《绥化市市本级棚改地块房屋征收补偿方案》的政策解读